Overwaarde: wat is het, hoe werkt het en wat kun je ermee?

De huizenprijzen zijn ook in 2025 fors gestegen en de verwachting is dat in 2026 en 2027 de stijging doorzet. Voor starters lijkt het bezit van een koopwoning uit het zicht te raken, maar voor huizenbezitters leidt dit tot vermogensopbouw. Nu de jaarlijkse ozb-aanslagen op de mat vallen, komen ook de WOZ-waarden beschikbaar. Rekenen we ons rijk of hebben we echt overwaarde? In dit blog behandelen we het onderwerp overwaarde en de mogelijkheden voor het benutten hiervan.

Wat is overwaarde en hoe wordt dit bepaald?

In de volksmond is overwaarde het verschil tussen de uitstaande (hypotheek)schuld en de waarde van de woning. Als een woning 500.000 euro waard is en de schuld op die woning is 350.000 euro, dan is de overwaarde 150.000 euro. Er wordt ook wel over winst gesproken, maar het is en blijft een papieren werkelijkheid tot de woning daadwerkelijk is verkocht. Immers, een taxatierapport geeft aan wat de waarde is op een bepaald moment en dit kan vervolgens dalen, stijgen of gelijk blijven. Dit betekent echter niet dat een woning verkocht moet worden om de overwaarde te benutten.

Op welke manieren kun je overwaarde inzetten?

Er is een aantal manieren om de overwaarde te benutten, zonder de woning te verkopen. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen, maar onderstaand worden de hoofdlijnen besproken:

1.      Opnemen voor verbouwing of verduurzaming van woning

2.      Opnemen voor consumptieve doeleinden

3.      Opnemen voor investeringen

4.      Rente verlagen (en niets doen)

1.           Opnemen voor verbouwing of verduurzaming van de woning

Een nieuwe keuken, een andere badkamer, een mooie uitbouw realiseren of het isoleren van de woning: zomaar een greep uit de vele mogelijkheden die bij de verbetering van een huis horen. Niet elke verbetering is van meerwaarde voor de waarde van het huis. Jij kunt de nieuwe badkamer prachtig vinden, maar een toekomstige koper kan het niet naar de smaak vinden. Dit maakt dat een verbouwing voor ca. 70 procent waarde vermeerderend is. Het effect is dus dat de woning meer waard wordt, de overwaarde goed wordt ingezet om het huis naar wens te maken én dat de rente over de verhoging ook nog eens fiscaal aftrekbaar is. Het gaat hierbij dan wel over alles wat nagelvast met de woning is verbonden. Een voorbeeld van wat niet nagelvast is, is het vervangen van de meubels: deze kunnen overal mee naartoe worden genomen. Over dit gedeelte is de rente dan weer niet aftrekbaar.

Nu zul je denken: dit kan toch ook met zonnepanelen of rolluiken? Dat klopt! Het verschil is echter dat de aantallen en de grootte op een specifieke woning zijn afgestemd. Dit betekent dat ze in de meeste gevallen niet mee te verhuizen zijn. Meubels zijn daarentegen makkelijker mee te nemen naar een andere woning.

2.           Opnemen voor consumptieve doeleinden

Consumptieve doeleinden is een heel breed begrip: alles wat niet bedoeld is voor de verbetering van de woning én wat niet nagelvast verbonden is met het huis, valt in deze categorie. Hieronder vallen bijvoorbeeld nieuwe meubels, het kopen van een andere auto, het herfinancieren van lopende leningen die niet voor het huis zijn aangegaan, vakantiewoningen… Je kunt dus de overwaarde benutten om deze zaken te bekostigen. Het voordeel is dat de rente over een hypothecaire lening bijna altijd lager is dan een persoonlijke lening, omdat de bank altijd terug kan vallen op de woning als het misgaat. Wel is hierbij de regel dat de betaalde rente fiscaal niet aftrekbaar is en je dus geen voordeel krijgt van de Belastingdienst.

3.           Opnemen voor investeringen

Deze categorie kent een ander oogmerk dan consumeren. Denk bijvoorbeeld aan het opnemen van de overwaarde om een (vakantie)huis in Nederland of het buitenland te kopen of om een huis te kopen om te verhuren. Door de overwaarde is het ineens mogelijk om die woning te kopen in dat zonnige vakantieland, zonder in het desbetreffende land nog een financiering aan te moeten gaan. Voor deze categorie geldt in grote lijnen hetzelfde als voor consumptieve doeleinden: de rente is fiscaal niet aftrekbaar.

4.           Rente verlagen (en niets doen)

Het is uiteraard ook mogelijk om lekker te genieten van de huidige situatie met de betaalbare maandlasten. Als je zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt gekocht, dan geldt dat de woning bij aankoop is getaxeerd en er sprake is van een rente op basis van de schuld-marktwaardeverhouding. Hoe hoger de schuld is ten opzichte van de marktwaarde van de woning, des te meer risico een bank loopt bij gedwongen verkoop en dus zal de rente ook hoger zijn. Hierbij haal ik het eerder genoemde voorbeeld aan, namelijk een woningwaarde van 500.000 euro en een hypotheekschuld van 350.000 euro. Dit levert een schuld-marktwaardeverhouding op van 70 procent. Stel nu dat de woning ooit is aangekocht voor 350.000 euro, dan zou de schuld-marktwaardeverhouding op dat moment 100 procent zijn. Doordat de bank nog steeds die woningwaarde in de boeken heeft staan, is de rente nog steeds gebaseerd op die situatie. Door het toesturen van de nieuwe waarde (met een taxatierapport of een Desktoptaxatie), kan dit in sommige gevallen wel een half procent aan rente schelen. Wel is het raadzaam om altijd te laten kijken door een adviseur, want minder rente betalen betekent ook dat er minder rente terugkomt bij de belastingaangifte. Ook is het de vraag hoeveel het verschil daadwerkelijk is, want ook dit verschilt per situatie.

Wat is er mogelijk in jouw situatie?

Het benutten van de overwaarde is dus in veel situaties mogelijk. Uiteraard hangt het per situatie af van de mogelijkheden. Zo heeft elke bank zijn eigen beleid en zijn sommige situaties niet mogelijk bij jouw huidige geldverstrekker. Ben jij nu ook benieuwd naar de mogelijkheden in jouw situatie? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Wij kijken graag naar jouw situatie en berekenen samen wat er mogelijk is!