Doorstromen op de woningmarkt: zo bereid je de volgende stap voor

Voor veel huiseigenaren komt er een moment waarop de huidige woning niet meer aansluit bij hun wensen. Misschien is er meer ruimte nodig, is de locatie niet meer ideaal of ontstaat er behoefte aan meer wooncomfort. Doorstromen naar een nieuwe woning is dan een logische stap. Toch merken veel doorstromers dat het proces complexer is dan het kopen van een eerste huis. Je hebt te maken met twee woningen, met overwaarde, met lopende en met de vraag welke volgorde het beste past bij jouw situatie. In deze blog: het kopen van een volgende woning!

Waarom kan ik minder lenen bij een adviseur dan via een rekentool als doorstromer?

Allereerst de vraag die het meest gesteld wordt. Online rekentools gaan uit van een looptijd van 30 jaar. Sinds de nieuwe regels van 2013 is er een limiet op de looptijd van een hypotheek met renteaftrek, waarbij er verplicht moet worden afgelost in maximaal 30 jaar. Indien de looptijd weer wordt opgerekt, geldt er geen renteaftrek. Een snelle berekening online gaat uit van een looptijd van 30 jaar. Bij een doorstromer die al 10 jaar heeft afgelost, moet die lening dus in maximaal 20 jaar worden afgelost. Een kortere looptijd betekent dus hogere lasten en… een lagere maximale hypotheek. Dat niet alleen: als er korter dan 10 jaar nog recht bestaat op renteaftrek, dan moet er getoetst worden alsof de rente niet meer aftrekbaar is. Ook dit leidt tot een lagere leencapaciteit en wordt niet meegenomen in een snelle berekening.

Bij een volgende woning komt dus veel meer kijken dan alleen het inkomen. Doorstromers hebben te maken met overwaarde, hypotheekvormen die steeds minder voorkomen, rentepercentages die soms al jaren geleden zijn vastgezet en eventuele verbouwingsplannen voor de nieuwe woning. Dit maakt de berekening vaak complexer, maar ook interessanter: het kan ook betekenen dat er méér mogelijkheden zijn dan je in eerste instantie denkt. Een goede doorstroomanalyse brengt rust en voorkomt verrassingen onderweg.

Eerst kopen, dan verkopen? Overbruggen van de overwaarde

Bij doorstromen draait het vaak om de vraag wat je als eerste doet: koop je een nieuwe woning en verkoop je daarna, of kies je voor de omgekeerde volgorde? Beide routes hebben voordelen, maar ook duidelijke aandachtspunten. Eerst kopen geeft vrijheid bij het zoeken, omdat je niet onder tijdsdruk staat. Je kunt zorgvuldig kiezen en precies dat huis vinden dat past bij jouw wensen. Tegelijkertijd brengt deze route financiële spanning met zich mee. Je moet tijdelijk twee hypotheken kunnen betalen, wat vraagt om strak rekenwerk en voldoende financiële ruimte. De draagkracht om de dubbele lasten van twee woningen te betalen, moet kunnen worden aangetoond. Sommige banken willen dat er een jaar (!) aan dubbele lasten wordt aangetoond met spaargeld, als de woning nog niet verkocht is.

In deze situatie kom je in aanraking met een overbruggingskrediet. Dit is een tijdelijke lening waarmee je de nog niet vrijgekomen overwaarde van je huidige woning alvast kunt inzetten. Hoewel de term soms technisch klinkt, is het in de praktijk vooral een middel om rust en flexibiliteit te creëren tijdens het koopproces. Als een woning nog niet verkocht is, gaat een bank in de regel uit van 90 tot 95 procent van de getaxeerde marktwaarde van de woning, om de overwaarde te bepalen. Door hierover tijdig advies in te winnen, weet je precies welke ruimte je hebt, welke kosten erbij horen en hoe je voorkomt dat een overbrugging zwaarder wordt dan nodig.

Kosten koper meefinancieren in de hypotheek

In principe kunnen de kosten koper bij het doorstromen naar een andere woning – met overwaarde – worden meegefinancierd. Aankoopkosten, notariskosten, taxaties, advieskosten, de tijdelijke overbruggingsfinanciering en de daadwerkelijke verhuizing vormen samen een totaalplaatje dat vaak hoger uitvalt dan vooraf verwacht. Door deze kosten vroegtijdig inzichtelijk te maken, houd je jouw budget realistisch en voorkom je financiële verrassingen. Dit geeft rust en zorgt ervoor dat je strategische keuzes kunt maken die echt bij jouw situatie passen.

Hypotheek meenemen of oversluiten: onderzoek alle mogelijkheden

2021: een rente van 0,9% (!) voor 10 jaar vast. Het lijkt zo ver weg, maar er zijn in die tijd veel hypotheek overgesloten naar deze lage rentes. Uiteraard prachtig als je een dergelijk rentetarief hebt, maar de vraag is dan of deze meegenomen kan worden naar de nieuwe woning. Veel banken bieden deze mogelijkheid aan, maar de voorwaarden verschillen per bank en per situatie. Het kan soms ook door voorwaarden van de bank niet mogelijk blijken om mee te nemen. Soms blijkt het zelfs voordeliger om een deel van de hypotheek mee te nemen en een ander deel opnieuw af te sluiten. Door dit zorgvuldig te laten doorrekenen, kun je een combinatie kiezen die zowel financieel aantrekkelijk is als toekomstbestendig. Zo behoud je grip op je maandlasten en benut je de voordelen van je bestaande hypotheekconstructie. Staar je overigens niet blind op de rentepercentages: de impact van een rentestijging is lager op een lening waar al 10 jaar op is afgelost, dan op een lening die volledig in 30 jaar opnieuw wordt aangegaan.

Wil jij jouw doorstroommogelijkheden helder krijgen?

Zorg dat je als doorstromer tijdig en nauwkeurig weet wat jouw financiële ruimte is, de beste strategie voor jouw situatie en de mogelijkheden om optimaal gebruik te maken van je overwaarde. Neem contact met ons op om kosteloos een uitgebreide berekening te maken. Zo maak je niet alleen een stap naar een andere woning, maar vooral een weloverwogen stap naar een toekomst waarin je comfortabel en zorgeloos kunt wonen.