Aflossingsvrije hypotheek: prachtproduct of tikkende tijdbom?

De hypotheek loopt al jaren, de maandlasten zijn goed betaalbaar en de woning is waarschijnlijk een stuk meer waard geworden. Jarenlang was een aflossingsvrije lening de basis van iedere hypotheek. In de laatste jaren wordt er echter steeds vaker gewaarschuwd dat we vooral moeten aflossen en dat banken steeds meer de mogelijkheden voor een aflossingsvrije hypotheek beperken. In deze blog behandelen we de voordelen en de aandachtspunten van een aflossingsvrije hypotheek.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij er niet verplicht wordt afgelost. Dit betekent dat er alleen rente betaald wordt en dat de hoofdsom aan het einde van de looptijd nog hetzelfde is als op het moment van afsluiten. De gedachte hierachter is dat een woning in de loop der jaren meer waard wordt en dat met de verkoopopbrengst de hypotheek kan worden terugbetaald.

Wat zijn de voordelen van de aflossingsvrije hypotheek?

Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek, is dat de maandlasten laag worden gehouden. Doordat er niet wordt afgelost, zoals bij een annuïtaire- of lineaire hypotheek, scheelt het al vaak honderden euro’s per maand. Dit geld kan weer aan andere doeleinden worden besteed, want uiteindelijk is een volledig afgeloste woning niet voor iedereen een doel. Bovendien kan de schuld fiscaal ook nog leiden tot het dempen van de vermogensbelasting, indien er (vrij) vermogen aanwezig is.

Zijn er dan ook nog nadelen aan een aflossingsvrije hypotheek?

We hebben in diverse perioden in de recente geschiedenis (jaren ‘80, jaren ‘00) ook gezien dat huizenprijzen flink kunnen dalen. In dat geval leidt de combinatie van het niet aflossen van de hypotheek tot een giftige cocktail: de woning komt onder water te staan. Dit belemmert de doorstroming en leidt bij een (gedwongen) verkoop tot een forse restschuld.

Bovendien is er ook nog het feit dat de hypotheek aan het einde van de looptijd terugbetaald dient te worden. Dit kan door met eigen geld af te lossen, de woning te verkopen of door de schuld te herfinancieren op einddatum. Dit laatste is het meest waarschijnlijke, aangezien de hypotheek tot dan toe altijd betaald is en er niet verhoogd wordt. Geen probleem, toch?

Wat zijn de huidige problemen met een aflossingsvrije hypotheek?

Sinds 2013 zijn er diverse strengere normen geïntroduceerd om aflossingsvrije hypotheken te beperken. Er is een maximum gekomen op de verstrekking (namelijk 50 procent van de getaxeerde marktwaarde van de woning) en de aflossingsvrije hypotheek is sindsdien gedefiscaliseerd: er geldt alleen nog maar renteaftrek, als de oorspronkelijke hypotheek al vóór 2013 is verstrekt. Wie er één heeft, houdt het recht op renteaftrek gedurende maximaal 30 jaar vanaf afsluitdatum. De maximale aftrek van 30 jaar is ingegaan in 2001, dus dit betekent dat we vanaf 2031 een hele groep zonder renteaftrek gaan zien met aflossingsvrije hypotheken. Daarnaast geldt dat deze groep die vanaf 2001 een hypotheek heeft gehad, inmiddels ook de pensioenleeftijd nadert. Waar voorheen veel mogelijkheden waren voor een aflossingsvrije hypotheek, wordt dit dus steeds minder.

Begin en medio 2026 zijn er verdere maatregelen genomen door diverse grote banken. Zo is de maximale hoogte gezakt naar 30 procent van de marktwaarde van de woning, met een maximum van 150.000 euro (!) en is er nu zelfs bij diverse geldverstrekkers sprake van een toetsing op het pensioeninkomen vanaf 15 jaar vóór pensioendatum. Dit leidt ertoe dat mogelijkheden fors worden beperkt voor een grote doelgroep: denk aan een gezin met een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro en een beperkt pensioeninkomen, terwijl de renteaftrek in 2031 afloopt en ze inmiddels 50 jaar oud zijn… De mogelijkheden tot het herfinancieren van een hypotheek wordt dus al flink aan banden gelegd, laat staan het verhuizen naar een toekomstbestendige woning.

Is een aflossingsvrije hypotheek nog wel passend?

Een aflossingsvrije hypotheek kan nog steeds passend zijn, maar het is belangrijk om regelmatig te beoordelen of dat ook voor de persoonlijke situatie geldt. Het inkomen, pensioen, de woningwaarde en financiële wensen veranderen in de loop van de tijd. Ook de mogelijkheden om de hypotheek aan het einde van de looptijd voort te zetten of opnieuw te financieren, zijn niet vanzelfsprekend gezien de recente beperkingen. Het is niet verstandig om te wachten tot het einde van de looptijd in zicht komt. Door tijdig naar de hypotheek te kijken, krijgt u inzicht in eventuele risico’s en in de mogelijkheden om daarop vooruit te lopen.

Bij Damava Financiële Diensten kijken we daarom verder dan alleen de hypotheek van vandaag. Heeft u een aflossingsvrije hypotheek en wilt u weten of deze ook richting uw pensioen en het einde van de looptijd bij uw situatie blijft passen? Neem dan contact met ons op via het contactformulier.